【要闻】梁季阳：中国房地产市场病了

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周剑初程瑞华

根据国家发改委和国家统计局3月10日公布的调查结果，2月，全国70所大中城市住宅的销售价格仅同比下降1.2%。 那么，现在房地产市场低迷的根本原因在哪里呢？ 打开死结的“生命之门”在哪里？ 这两天，记者在全国政协大会发言和小组讨论期间，听到政协委员们就此提出了很多中肯意见和建议。

房地产市场生病了

地方政府因土地财政原因不断出台救市政策，房地产商多次不降低房价，大部分买家希望房价下降到他们能承受的价格——这就是中国房地产市场三方游戏的现状。 对此，全国政协委员、中国科学院研究员梁季阳表示:“中国房地产市场生病了。

梁季阳认为，住宅市场的首要症状是房价畸形升值。 他认为，目前国际公认的合理房价指标分界线的房价收入比是3倍到6倍，而中国深圳、上海、北京的房价收入比已经超过30倍，西部省会城市及二线城市的房价收入比也比国际标准高2倍以上，中国房地产

他警告说房价长期保持高位的胶着状态会对人民的生活、经济社会的迅速发展产生非常严重的影响。

住宅区在土地上扎根

梁季阳认为房地产的病根在土地上，土地市场的高度垄断是房价畸形上涨的根本原因。 地方政府征用农民土地支付的费用每亩只有几万元，但支付给开发者的价格可达到几十万元、几百万元甚至几百万元。 巨大的价格差距使地方政府热衷于高价出售土地和在土地上创造财产。

根据全国工商联向政协大会提交的发言稿，开发公司的直接价格是土地价格最高的，平均达到58.2%，是最大的一张。 梁季阳说，有点地方政府土地出让金的收入占所有财政收入的六七成。 相关数据显示，2007年全国土地出让金收入约为1.2万亿元。 如此巨大的非税收入，自由地流向国家财政管理体系之外的是“土地财政”。

全国工商联在政协发言稿中指出，根据调查统计，开发项目总销售收入中流向政府的份额为37.36%，公司剩余所占份额为26.14%，公司必须负担公司运营价格。 在各种各样的非税收和总价格中，如果包括市政建设和公共辅助设施的投入，政府的收入份额将超过4成。 梁季阳指出，国际上地价通常只占房价的四分之一左右，所有者拥有土地产权。

住房公积金不能作为内需提款机

最近，有些地方允许超过法规范围采用公积金，例如最低生活保障、生活或家庭严重困难、规定享受失业两年的员工时，可以提取公积金。 对此，政协委员、厦门市政协副主席庄威认为，这可以消除燃眉之急，但只是杯水车薪，违反了国务院的法规。

最近，为了拉动住宅市场，也有将两名员工的公积金贷款最高额从60万元提高到80万元的地方。 庄威委员对此指出，60万元贷款额相当于个体年平均存款额的100倍以上，2个个体的50倍以上，贷款额的提高明显超过了近年来个体账户积累的增加速度。 如果经济和房价发生巨大变动，这些贷款发生坏账的概率会大幅增加。

庄威进一步分析说，目前关注和复印住房公积金的措施和设想多以拉动内需的名义将公积金作为“ATM”。 美国次贷危机的教训还在眼前，中国开始实施贷款购买制度才10多年，住房公积金防御风险的能力和相应机制很弱，因此认真阻止扩大公积金采用范围的“新政”，公积金贷款上限

降低地价是破局的好方法

梁季阳见血分析。 目前，各地方政府采取的所有托市、救济措施，如减税、贷款利率下降、购房财政补贴发放、购房者入户等，试图维持房价高位，未促使房价实质性下降，人民财力已严重放贷 有必要冷静地认识到试图维持房价高位繁荣的房市是不可持续的。 因为不健康的住宅市场需要整顿而不是救济市。 受国际金融危机的影响，现在的住宅市场状况可以说是对宏观经济雪上加霜，但从另一个角度来看，这也提供了处理房地产多年积弊的契机。

他强调中国应该是世界上不动产管制能力最强的国家除了土地公共制度以外还有其他管制手段。 应该表明整顿住宅市场的决心，制定住宅市场逐渐恢复健康的计划，使房价在几年后恢复到正常的房价收入比水平。

他建议应该提高房地产价格的透明度，住宅市场只有在阳光下才能健康。 降低地价，使开发商拥有合理的利润空之间，具有降低房价的动力，使房地产交易恢复正常。

地方政府救市要把握利民的方向

政协委员、中国社会科学院研究员俞金尧也认为，从长期来看，如果不合理降价，房地产业将能够健康、稳定、可持续快速发展。 但是，在过去几个月里，地方政府公布的救济政策已经偏向，例如出现了房产税扣除、住房定居等措施，表面上优待了购房者，但实际上是以公共产品和公共利益为开发商出售，刺激以高房价为基础的住宅市场 这些方法使地方政府怀疑将市场托付给虚高的住宅市场，感到与民众的愿望背道而驰。 另外，这些政策没有经过民主和公开的决定过程，有些与国家的法律和相关政策不一致。 所以，当然要引起舆论的反对，被中央有关部门制止。

俞金尧说，地方政府必须把房地产业的稳定和迅速发展与满足人民群众的基本生活需求特别是包括房地产业在内的整个经济迅速发展，作为处理民生问题的基础和手段，必须成为迅速发展民生的经济目标 地方政府掌握房地产业科学快速发展的这个方向，政府、购买者大众和开发者就能实现共赢，房地产业乃至整个经济的健康和可持续快速发展有坚实的基础。

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2009年两会经济报道