【要闻】北京酒仙桥危改房调查

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北京新闻记者黄一瑛

“这是最后的底线。 ”6月5日，北京电子控制阳光房地产开发有限企业总经理孔令国说已经拿到了。

作为北京市迄今为止最大的危险旧房改造项目的实施者，电控阳光在这个项目中经营了3年，一个房间没有拆除，进展缓慢。

5月31日，电控阳光向居民们发出了声音。 这个意见将过去的拆迁驾驶费从每户5000元提高到2万元提高到3.5万元，同时，在一定程度上提高了安住房各级的住宅面积。

6月9日，危机改区5473户居民用一户一票的方法决定这个项目是否按照现有的政策条件继续下去。

“能否通过，我心里也数不清。 ”酒仙桥大街事务所副书记巴长瑞说。 巴从2007年春节开始岌岌可危，继承了拆迁中居民的事业，在电子控制式阳光和居民代表之间维持了顺畅的协商机制，但长期以来，电子控制式阳光的决定使用全民公开投票的方法决定了这次危机改项目的命运。

结果巴长瑞和孔令国都表示很难预测。 到目前为止，可以参考的数据是，同意提取集，签署电子控制阳光和拆迁，选择货币补偿转移居住，签署电子控制阳光的居民家庭数占危险地区总家庭数的51%。 这是个微妙的比例。

房改？ 危险改？

“28100元以上，这是我个人40年来的所有工资收入。 ”。 74岁的居民代表横秀兰说，她现在是酒仙桥房改危险改撤方法的最坚定的反对者。

现在居民推举，街道办事处赞同的居民代表有14人，除了和电控阳光签约以外，大部分反对现在危机的改革方法的人。

龙秀兰和丈夫现在租给了公司的单元房。 现在住在酒仙桥的5473人中，拥有房屋产权的只有707户，其余住在羽绒屋的4211户和住在平房的555户居民都没有房屋产权，财产权属于所有困难的国有老厂。

用什么方法处理产权问题备受关注。

此次酒仙桥地区房改危改模式依据的是京政辩发( 2000)19号文——(以下简称19号文):“政府组织居民按照房改政策自行拆除旧房”。

但是像龚秀兰这样在羽绒服和简易房屋租了几十年的居民们希望先处理房屋产权问题。 结果他们的福利在“低工资、低成本、高积累”的计划经济时代被国家提取，没有乘坐住宅改革的顺风车。

他们购买了北京国土房管方字( 2001)1286号文- (以下简称1286号文)。 根据这项规定和其中的计算公式，各类房屋的售价最高不超过222元。 酒仙桥危改中，根据19号文规定的住宅改加危改模式，房价为每平方米1560元。 两者的差距对这些收入微薄的国企老员工来说，完全是天壤之别。

首先以低廉的代价进行住房改革，在确定产权的基础上，依照相关法律推进危机改革是合理有根据的新途径吗？

“我们的第一根据是19号文，几乎不参考其他文件”巴长瑞说。

朝阳区房改办公室官员说，过去19号文的执行主要是北京市老城区，那里的房屋产权单一，基本属于房改所，但如果像酒仙桥地区这样产权多、繁杂的地区运用这份文件，就不可避免地会发生“认知误区”。

他警告说住宅改革进行危险的改革的前提是各产权机关自愿放弃财产权。 因为他们不能把公房卖给酒仙桥的居民们。 也就是说，2004年10月，酒仙桥地区被北京市政府列入住宅改革和危机改造区后，处理产权问题根据19号文。

“政府不应该用这样简单的方法处理这么多复杂的问题。 》根据学者秋风评论。

酒仙桥地区的国有企业如果放弃财产权，认为“放弃交给谁”是居民还是政府，是值得推敲的法律问题。 这些国有公司的公房本身具有福利性质，居民们住在其中几十年，实际上应该享受“软弱的一切权利”。 他们和进行其他住房改革的国企员工一样，必须挖掘很多钱来处理产权问题。

电子控制式日光底线

巴长瑞氏接受拆迁居民事业以来，14名居民代表和电通阳光的协商会议没有20次，除了对在住宅改革中加入危机改革的模式的不满以外，关于安置所的面积标准和住宅销售价格的问题，双方进行了多次正式协商，但达成了最后的协议

孔令国说，电控太阳已经做出了最后的让步，不能提出新的条件。

对电子控制太阳来说，绝对不能陷入现在的状况。

注册资本6000万元的电控阳光，上市企业广西阳光股份有限公司和北京电控久益实业快速发展企业分别拥有85%、15%的股权。 前者大股东是第一个载体，后者属于北京电子控制集团，是酒仙桥危改地区土地的实际所有者。

根据原计划，电控阳光通过协商转让的方法获得酒仙桥项目的土地，根据政府的要求筹集资金进行危机改项目的建设。 合计42万平方米的土地中，危机改后剩余的土地仍是通过电子控制式阳光的经营性开发。

在2003年朝阳区国际商务节上，阳光株式会社向外部推荐了这个项目，表示将在该地区建设中高档住宅社区，预计2008年底所有竣工将入住，销售价格预计在精装8000元/平方米以上

据知情人士透露，“最终还没有明确有多少土地被用于危机改革，有多少被用于商业开发”。

这个“一二级开发联动”的项目由“831最大限度”提供。 2004年3月31日，国土资源部、监察部共同发表声明，规定“2004年8月31日以后的经营性土地采用权必须严禁转让协议方法，采用投标拍卖方法转让”。 这份文件直接提高了房地产公司的土地收购价格，2004年8月31日业界也称之为“831最大限度”。

2005年2月，在北京市国土资源局、计划委员会、发展改革委员会、建设委员会共同进行的“政府储备土地和入市交易土地联合会议纪要”中，进行了酒仙桥危机改项目的重新审定。 由于项目手续还没有办好，酒仙桥项目被认为是831极限以后的项目。 因此，电子控制日光的作用发生了变化，成为了酒仙桥危机改项目的建设者和土地一级开发者。 这个地区的经营性土地都是进入市场的交易。

之后，经过北京市发改委、建设委员会、国土资源局等部门审定，酒仙桥危险改革项目的未来面貌已经定局——在所有计划建筑面积中，取材和配套计划面积占实际改造计划面积的69%，入市交易的 经营土地的入市交易收入用于整个危机改革项目的资金平衡，包括电子控制的阳光利益。

因为从一个项目的所有开发单位变成了一级开发者，所以电控日光在酒仙桥危改项目中的利润也变得透明了，据报道，“利润率在预期价格的8%以下”。

而且，电子控制阳光承担着危机改革政策解释者的角色。

“电子控制的太阳不被视为一般所说的开发者”朝阳区房管局的官员说。

但是，根据居民的要求，电控阳光在谈判桌上没有权限。 由于危险改区内的经济适用房每平方米价格高达3850元，居民代表们在危险改区内选择了土地及大市政(道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道与解决、城市河湖、电力、邮政、电信等市政基础设施

“这样的问题，我只能向政府反映。 我说了不算。 ”。 孔令国说。

他说5月31日电控阳光最后改变了拆迁条件，本来要付出1亿多的代价，这笔资金的一部分由政府和电控阳光共同承担。 安置房的分配标准变高了，来自200户没有住在酒仙桥，同意移居的居民。

从电子控制太阳的角度来看，京棉新城的危险修缮工程是前车之鉴。

2005年9月，京棉危机改工程开始以来，一直有一百多户住户坚决不搬家，导致工期延误。 因此，负责危机改革实施的开发企业因为违约必须对各合同支付合同价格的二万分之二的违约金。

“这会给他们带来1400万以上的损失，今后会越来越多”电子控制日光副总裁武志海在接受媒体采访时说。

电子控制太阳的态度是，如果在6月9日的投票中，不通过现在条件下的危机改革，电子控制太阳就不会中止危机改革项目，陷入京棉新城那样的泥沼。

投票使人困惑

有多少人的协议能决定酒仙桥危机改革项目的未来？

电子控制阳光今年4月对此进行了问卷调查，电子控制阳光显示的统计数据认为57%需要80%以上的居民家庭一致同意，30%需要90%的支持票。

但是，这项调查的公平性受到一些居民代表的质疑。 对外公布时，调查表的发行量和回收数量出现了不明原因的变更，但反对者拒绝提交调查表。

为了不做同样的事情，居民代表们提出投票的那天，代表们可以监督六个投票点的事业。

但是，现在的14名居民代表是由部分居民选举产生的。 在14名居民代表中，有些居民认为只有一名签约的代表，剩下的13名是坚定的反对派。 他们以自己鲜明的态度得到了一些居民的同意，我怀疑他们是否真的是合适的舆论代表，但最终他们的发生没有被正式推举。

“重大改变此类事件不是可以通过投票决定的。 ”。 居民代表邹朝刚说。

“许多人无权用不公正的方法强制少数人。 即使很多人同意某个方案，少数人也有权要求公正的补偿。 ”。 中国宪法学会副会长、北京大学教授张千帆说。

他认为公正的补偿，无法承受危险变更的代价的人们可以选择满足基本居住要求的经济适用房。 经济适用房基本上应该与旧住宅等价交换，最多只能要求支付少量全住户能收到的钱。

现实的制约使各方不辗转多余的土地。 因此，6月9日的投票将是一个转折点。