【要闻】房价之变：八年北京房价上涨近5倍

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2003年，北京楼市商品住宅成交平均价格为4456元/平方米，8年后，北京楼市商品住宅成交平均价格为21929元/平方米。 8年来，由于管制政策的作用，楼市成交量明显上升，房价水平也逐步调整，但北京的房价没有整体上升--- 8年，约上升了4.9倍。

成交量大，价格上涨也不变

1998年住宅改革拉开商品房建设大幕后，首都房地产市场进入了高速发展阶段。 根据亚豪机构的数据报告，2003年，北京市商品住宅成交面积达到1770.6万平方米，成交平均价格为4456元/平方米。 从2003年到2005年，北京楼市的量、价格处于稳定中的上升阶段。 2004年，京城商品住宅成交面积达到2285.8万平方米，成交平均价格为4747元/平方米2005年，分别达到2566万平方米和6561元/平方米。

2006-2008年，受控制政策的影响，北京楼市成交量下降，但处于定量下降的阶段。 2006年，年成交量达到1936.6万平方米，同比减少24.5%，但随之，当年成交平均价格达到8098元/平方米，同比上涨23.4%。 2007年、2008年，这一量的下跌价格持续上升趋势。

2009年，在救市政策的刺激下，首都楼市逆转了成交低迷的势头，那一年无论是成交量还是成交价格都大幅增加。 当年成交面积为1895.2万平方米，成交平均价格为14438元/平方米，分别增加142.4%和12.5%，增幅明显。

但是，拉开帷幕的历史最严格的控制改变了2009年楼市“两升”的方向。 从亚豪机构的数据来看，年和年，首都商品住宅的成交量大幅下降，但成交平均价格依然上涨。 年和年(截至10月25日)，北京商品住宅成交面积分别为1106.4万平方米和659.3万平方米，但商品住宅成交平均价格分别为20492元/平方米和21929元/平方米，涨幅缓慢，但势头强劲

政策改变了，房价逐步下跌

2003年以来，首都楼市成交量多次大幅上升，但整体成交平均价格趋势一直稳定上升。 2007年和去年价格上涨很快，涨幅都超过了4成。 2007年商品住宅成交平均价格比2006年上涨41%，每平方米高出3320元。 年房价突破2万元/平方米大关，同比上涨41.9%，每平方米上涨6000元以上。

尽管如此，随着政策的变化，在连年上涨中，房价逐步调整，暂时下降。 房价上涨迅速的2007年，1月首都商品住宅成交平均价格为8877元/平方米，同年12月，成交平均价格为12887元/平方米。 但是到了2008年1月，房价下降到了11842元/平方米，同年12月，成交平均价格为12205元/平方米，比1月上升，但低于2007年12月的房价水平，同比下降了5.3%。 由此可见，2008年，都的房价出现了低位盘整的阶段。

但是，2009年4季度，在前期救济政策的作用下，市场投资型买家大举进入，引起房价迅速上涨，2009年12月，商品住宅成交平均价格达到18469元/平方米，比1月成交平均价格高7930元/平方米 年来，由于政策的作用，改善型顾客成为市场主导，其成交的产品大多是相对高端的产品，一定程度上提高了房价水平。

■分辨率

多因素推动城市房价上涨

关于北京八年楼市价格上涨的道路，亚豪机构副总裁高姗解体、地王、政策、资源、投资等多种因素推动北京房价上涨。

第一个是地价因素。 2004年，东京都土地的转让全面采用了申请形式，比以往更加透明公正，但导致了土地价格的上涨。 8年来，土地出让大楼的单价上涨了2.6倍。 2007年、2009年及年3年间，北京的“地王”记录多次刷新，带来的房价传导效果非常明显。

其二是政策因素。 2008年的政府救济政策极大地刺激了楼市的费用，为房价上涨提供了外因。 除此之外，地区刺激政策的利益都是提高房价，比如2900亿南城的快速发展计划、通州新城的快速发展计划等，这些利益政策都直接带动了房价的上涨。

其三是资源因素。 北京是首都，拥有全国一流的教育、医疗、金融等高质量资源。 这种资源的特点极大地吸引了全国各地乃至海外的购买者，从侧面提高了房价水平。

其四，投资因素近年来随着通货膨胀因素、新兴财富群的大幅增加，投资渠道的相对狭窄，多个富裕阶层将房地产作为优先投资渠道，特别是北京这样的一线城市，房地产的投资属性更明显，大量投资行为在首都

除了上述几个主要因素外，奥运会因素、地铁轨道因素等都是推动城市房价的力量。

■证词

胡同产北京市场总监温立伟

各板块的核心价值基本明确

房价上涨，有很多因素，土地价格上涨，通货膨胀导致价格增加，税率增加，这些大多最终转嫁给了买家。 即使通货膨胀高涨，顾客的收入也有限。 2000年，1月挣了5000元钱不敢买房子，但现在大部分人都不敢1月挣10000元买房子。 还是要实行住房双轨制的快速发展模式，中低收入者有政策性的住房处理，商品房市场属于市场经济。 现在来看，到年底，各地区板块的核心价值基本明确了。

■看

北京房地产协会秘书长陈志

已经没有炒菜的财富模式了

年，人们改变了对房价上涨也不会下降的认识，预计过去不存在通过炒作聚集大量财富的模式。 住宅企业在市场上的战略也发生了转变，住宅企业迅速发展的内部变革导致了更精细化。

房价在国际、国内经济环境没有太大变化的前提下，在大振幅中稳定变动，不会再急剧上升。 但是内外环境都变了，必须重新评价。

本版采录/本报记者张晓蘂

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