【要闻】别墅违建乱象：郭德纲事情背后执法难与不作为

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【财经网特约特辑《地产》记者王圩】8月12日，根据北京市城管局亦庄经济开发区分局的通知，郭德纲别墅要求拆除小区公共绿地。 由于郭德纲的“名人效应”，北京和各地的别墅区长年复一年普遍存在，有着超越激烈难以抑制的势均力敌的私自乘乱问题，再次暴露在公众面前。 其背景包括:好处纠缠导致的监督管理、执法困难和相关部门的不作为，甚至是浪费。

违规建设泛滥，技比鲁班

大兴别墅濮海名居因郭德纲的违反而一夜成名。 其实，园区内随便做的不是他一个人。 业主的《清城之恋》是社区论坛的投稿，他说小区里有土地，有人挖草坪种老玉米，在自家屋顶建展馆建圣殿。 新房地产和业委会的新官员上任点燃了三个火，最初的冲击是整顿小区的私人设施，“这里一定包括郭的那个‘面积大’的围栏和凉亭”。

因为包围着公共绿地，刚被命令解体的“郭家后花园”以“古典庭园”风为中心。 郭德纲的别墅外，曾经用半人多高的木门围着小路，小路通向后院。 后院铺着树，木栅围绕着半圆的区域。 后院有栅栏的一端有池塘，地上埋着鹅卵石。 绕到别墅后面，被栅栏围起来的区域内有凉亭。 业主们说，这就是为什么我们被包围了，每次来这里都要绕个大圈子。 之后，城管开发区计划分局认定郭德纲别墅包围的绿地的一部分占领了公共绿地。

事实上，记者在采访中发现，互相比较，振兴土木，扩建(扩建)、提高自家，占领、开垦公共绿地，别墅所有者随意改造建筑结构和环境，成为别墅区居民的“潮流”，大家都不累

在亦庄，独特的“违章风景”存在于很多小区大楼之间的屋顶上，风格也千变万化。 在亦庄的洋室别墅区，某别墅的顶部铺设了古色古香的“小天坛”，据说这个“小天坛”建于2006年末。 一个业主没办法，说:“有了它，小区里就不止是随便做的。”

亦庄地区被称为“密度最低、环保”的高级社区dear villa由151户独门花园和26户双拼别墅组成。 现在只有半数业主入住，记者在现场发现，一些建筑物扩建了阳光室，占用了公共绿地。 大部分“改建”的大楼结构各不相同，风格不同。

顺义后沙峪是京城比较早的别墅区，从私设乱造以前就传到了灾区。 比如棕榈滩小区，在错误的塔形小三层别墅里，突然出现一个方形的“建筑箱”，就像没有造型的水泥块一样，非常突然。 在优山美地区，到处都是盖上盖子的阳光店。

在海淀区上庄町翠湖别墅，可以看到多栋别墅被扩建的情况，5栋别墅楼的墙外建有施工架，地面上布满了泥沙，部分墙上设置了防护围栏。 在昌平区碧水庄园别墅群，据小区物业称，私造别墅数百栋，他们的劝说和“胁迫”完全没有用。

更令人咄咄逼人的是，它一个个发挥了“鲁班”的精神，而且充分表现了违法建筑的“创造性无限”。

“增肥扩张”是常用的手段，做法可以说是五花八门。 如果没有地下室的话，明明是挖一楼半地下室的车库却改建成住宅。 明明是阳台，却盖上盖子变成了阳光店。 顺义区人民法院后沙峪法官魏志坚对媒体记者说，他受理的“私造乱建”事件中最奇怪的是，别墅老板把原来400平方米以上的建筑物扩建到2000平方米，院墙直接变成了房子的外墙。

位于西四环四季青桥附近的we house小区，所有者除了主要框架外，全部拆除，以原来房屋面积的几倍到10倍再次“盖房子”，创造性地建设了古典风格的亭台楼阁和罗马式的城堡建筑物。

北京就是这样，外地也不落后。 上海长宁区的田园别墅，业主以房子为楼层、占用公共绿地建造停车场并不太引人注目，但最引人注目的是，一家业主竟然用电网围着自家的围墙和窗户，挂着很多黄色的警告板，进行观察 汤臣高尔夫别墅拥有上海最夸张的几座违法建筑:在三层别墅外设有观光电梯的两栋别墅之间挖掘了地下通道，建有地下车库。

我的地盘由我决定吗？

侵占公共绿地是理所当然的，但建在“所谓”自己家的院子里也不行吗？ 郭德纲以前就在辩解，购买泸海庄园别墅时，可以征得开发商的同意，拥有私家绿地，而且面积范围与现有范围一致，唯一的变更是把桩改成围栏。

对此，北京市亿中律师事务所的王京平律师回答说，从法律角度来说，为了说明自己在土地上的采用权，最简单的方法是出生产票。 如果产权证上显示了白纸黑字，有争议的绿地就属于所有者的一切，这个可以数。 如果没有证据表明有“私家花园”的绿地是个体，就会劫持业主共有绿地。 开发者的口头承诺，没有法律权利。

如果合同上没有确定约定，郭家就不能拿出证据。 或者，即使与开发者的约定是真实的，该部分的面积也是开发商无权处分的公共绿地，根据物权法的规定，“建筑区划内的绿地由所有者共有，但属于城市公共绿地或者明确表示属于个人的除外”，郭

王京平向记者解释说，目前业主违反建设情况通常分为两种，一种是在自己的土地内进行扩建，扩建行为未经建设委员会批准，取得计划许可证，扩建的面积当然是非法建筑。

二是没有私设乱造，但占领了公共区域。 其中也有一边占领公共部分一边在里面盖房间的例子。 “郭德纲属于这第二种中的双材侵占”。

王京平律师的“特别注意”，即使是“自己的领土”，也不是“你想做什么”。

很多业主购买别墅后，当然，既然购买的房子和院子是自己的，那么对别墅和附属院子拥有绝对的处分权，可以自由改造。 但是，实际上，住户取得的只是“房屋整体的权利”和“土地的采用权”。 也就是说，住户只有房子和院子的土地采用权，不能随意改造院子里的建筑物和环境。

王京平的例子:比如在自家的绿地上，想种多少棵树和花，但盖房子绝对不行。 郭德纲在那里建了展馆，不行，这都改变了土地的用途。 在绿地上盖房子，首先必须受到土地使用权性质的制约，并非所有土地使用权都可以用于房屋建设，其次，建设房屋必须得到计划、建设部门的批准。 否则是违法建筑，必须拆除。 另外，私人封闭赠送的屋顶平台，在与房子相连的屋顶平台上建造平台，改造成自己封闭结构的建筑物，妨碍相邻业主的正常采光也是违法建筑。

《物权法》规定所有者对该建筑物的专有部分享有占有、采用、利益和处分的权利。 但是业主在行使权利时不能威胁建筑物的安全，不能损害其他业主的合法权益。 《物权法》的规定限制购买顶层及首层的购买者，即使得到额外的顶层或花园面积，也不能随便来。 做影响全体业主私设乱建设的事件。

策划的“危险房间”

私造乱造不合法，这些人很容易理解。 但是，听到这个传闻的记者，在顺义别墅区的旧别墅项目中，所有者有将其“扩张”的房子，拿到住宅生产证后，再次进行了销售。

记者就这一现象询问了王京平律师。 他认为，既然这所房子能拿到生产权证，就一定是依法办理了行政计划的许可手续，所以不是“违法建筑”。 但是，“虽然法律上允许修改，但实际操作并不容易。 因为政府的计划部门很难批准”，唯一的方法是“认定这所房子是危险的房子，批准在原来的地方整修”。

王京平自己遇到过这种情况。 “我们所在的别墅区也有扩建、改装的房子，真的进行了计划手续。 从法律上来说，我们和政府机构也根据情报，如果你家顺利的话，很难得到计划许可，走扩张路线。 ”。 某业界相关人士认为“装修房间”可以办理手续，“都是无法言喻的关系和交易”。

那么，危险房间怎么鉴定？ 用翻修危险房子的方法达到重建和扩建的目的，这种行为会被认可吗？

据采访，别墅被拆除后重新复盖需要危险房间的认定，之后必须向计划委员会和住宅建设委员会报告。 海淀区房管局工作人员告诉记者，房主如果有房产证和身份证原件和复印件，就可以去房管局办理申请危房的手续。 房屋被认定为危险房屋后，计划委员会根据住宅管理局提出的危险房屋检查说明，批准房屋重建的申请，住宅建设委员会重新发行重建工程许可证。

但是王京平不排除房屋被人为破坏成了危险的房间，并指出为日后穿上了合法的大衣。 例如，该别墅违反建设，在违反建设的拆除过程中，房屋有一定的破损或故意损坏房屋，带来危险的房屋，今后经过危险房屋的鉴定后进行整修，就可以取得生产权证。

另外，房屋管理局只需检测房屋破损的程度，不管是否人为破坏，都根据检测结果认定房屋是否是危险房屋及危险房屋的严重程度。 “这是因为有些人会钻政策法律的空子。 危险房屋的认定只看现状，不调查前生，在这一点上一直争论很大。 ”。 王京平说。

事实上，也有人说，通过违反建设穿着合法的上衣，“建造危险的房间，推倒盖子”，通过重建获得更大的合法建筑面积，从而提高别墅的价值。 这是“玩建设”的顶级手段。

2009年12月11日，百龙老总孙寅贵位于海淀区上庄镇翠湖别墅的违规部分被拆除。 时隔三个月，这座别墅变成了危险的房子。 据别墅区物业管理人员介绍，孙寅贵表示将通过改造危险房间的方法“推倒”别墅重建物业。

去年，强行拆除的只有别墅的违法扩建部分，别墅本体没有受损。 现在，这座别墅几乎成了空的壳。 “这是业主自己干的！ ”翠湖别墅区房地产公司北京东方普罗旺斯物业管理有限企业经理李波说。 据李波介绍，孙寅贵与不动产打招呼，在自家别墅进行“房屋改造和装修”。 但是，表示不知道别墅的承重壁柱被破坏和墙面上开了大洞等。 最后，孙寅贵也说:“鉴定报告出来了。 鉴定结果是危险房间。 按照国家规定重建。 ”。

关于房屋拆迁、危险房屋认定、恢复建设的一系列问题，海淀区住宅和城乡建设委员会表示，如果接到关于拆除承重墙的通报，建设委员会将在核实后依法处罚这一行为，处罚金额为5万元至10万元。 如果是不到30万元的房屋翻修，就不需要取得建设委员会的开工证，只要得到计划部门的批准，从街上得到许可就可以进行。

“危险房屋重建后，应该遵循原来建筑物的占地面积，但其占地面积是否为原来的建筑物面积，取决于具体情况”海淀区计划委员会的一名员工说。

独特的，江苏南通市友谊家，财大气粗的业主，拆除了自家售价高达500万元的豪华别墅，在原来的地方建设了比原来的建筑更高更大的别墅。

为什么所有者堂堂正正地拆除自己的别墅，公然建造违法建筑？ 业主也有自己的“盾牌”。 媒体揭露了南通市房屋安全鉴定中心发行的《房屋安全鉴定书》。 原来，所有者取下自家别墅的门窗，敲断了基础的主筋和结构柱。 后来，该别墅老板张先生向南通市房屋安全鉴定中心申请房屋安全鉴定，该中心出具了报告书，说该房屋的基础框架柱被敲门，直接破坏了整个房屋的安全，框架柱、梁都很危险。 鉴定结果表明，这座别墅是危险房屋。

因此，有关管理部门也必须建立健全应对别墅增建方面的方便可行的申报批准程序，法律上约束从自身利益出发的短视者，使很多别墅居民能够享受必要的生活质量。

“反建设”很难

别墅区的私造乱造为什么屡禁不止？ 王京平认为首先是好处。 比如顺义现在的别墅每平方米上升到4万元，扩建当然可以使房地产大幅增值。 其次，别墅的老板误以为无论怎么改建都是自己的权利，不会影响别人和公共环境。 由于这些心理因素，发生了各种违反。

另外，无论是独门别墅还是联排别墅，别墅地基的独立性和附带于别墅的绿地、阳台、车库等附属设施的面积都很大，因此客观上为业主的挖土工程提供了方便的条件。

比“你建我也建”多，很多人认为这是理所当然的事件。 别墅小区里有一部分业主开始建设，而且没有及时制止，其他业主一定要跟风。 所以，没有违反建设，反而成为了非主流。

很难取缔非法建筑。 所有者占领绿地，盖上盖子建筑是否违反，需要通报者通报。 接到通报后，必须先从相关地区城管分队的出现现场找到业主，检查其产权证和房屋的其他相关情况。

之后，城管部门向计划委员会发出了协助函，计划委员会最终认定:这项工程建设是否违反了建设。 计划部门判定违反建设的，应当由城管监督拆除。

但是，城管没有强制解体的执法权，在实际操作过程中，城管分队经常向大队法制科报告，最终向当地政府报告。 为了减少业主的损失，城管建议业主自行解体，但如果不能协商，最终只能由法院强制执行。

这个执法手续必须下来，难度极高，这也是别墅区违规泛滥的最大温床。

记者进行了一轮调查，发现“私架乱建”到底应该由谁来管理，大家的作用不自然，没有应该管理的权利，权利执行困难，加上各方面利益的矛盾，完全模糊。

《物权法》规定，不动产必须自主阻止建设，并且自主通报。 但实际上，房地产企业既不想“制止”，也不想“通报”。

一家房地产企业的经理说:“业主在装修前，施工单位的负责人必须与房地产签订《装修工程管理合同》。 其中，装修规定不得对原结构的任何部位进行任何形式的改造、改建工程。 业主有责任督促施工单位履行合同条款。 但是，很多业主还私设，房地产多次书面和口头停止过，但效果很少。 形状像废纸一样。 》房地产企业制止了业主的违法行为，但由于没有执法权，态度强硬的业主一般也没办法。

不仅如此，关于私造乱建设现象，由于“不希望激化和业主的矛盾”，希望实名通报的房地产企业很少。 悦豪物业管理有限企业相关负责人表示，对于引起“公愤”的违规，物业有时作为业主匿名通报。 如果以房地产企业的名义通报实名，今后的管理有可能“自己惹麻烦”。 如果是“小骚动”的建设，不妨碍大局，房地产不想惹人生气，但不出面被其他业主“诟病”，成为对方拒绝支付物业费的理由。 这是房地产面临的现实课题。

开发者，另一方面，他们无力，法律上，卖完房子，所有者拿到了住宅生产证，开发者后期很难介入管理。 另一方面，为了促进销售，开发者经常口头承诺“送花园送花园”，违反建设现象煽动风。 但是王京平律师认为新商品房的买卖合同有规定，销售者必须合理利用公共区域，不得占领。 因此，理论上，开发者有权否认违反并积极通报。

关于私造乱建设，城管可以管理也可以管理，但在具体的执法过程中有四大课题:一是人难找到。 别墅所有者大多有多个住宅，很难联系。 一个业主在别墅私造被邻居举报过。 城管想联系这个业主，对方总是说在海外。 最后，城管必须通过《人民日报(海外版)》发表限期拆除决定书二是业主不合作。 城管执法无权强制入户，如果所有者不合作，即使知道对方加盖了，也不能明确违法事实，认定的第三个是法规不衔接。 根据《市政市容管理条例》，城管在调查所建设前，几乎没有强制力，也很难比较有效地控制违反建设的“增长”。 四是多部门协调困难。 解体成功的例子，各部门协调行动很多，光靠城管不容易违反建设。

一份法院的调查报告显示，私设乱立引起的这些纠纷即使在法院的判决被解散后也很难执行。 业主在别墅改造和擅自建设过程中消耗大量人力物资，判决的解体不得给业主带来很大的抵触感。 而且别墅所有者私设乱造者很多，光要求拆除自己的建筑是不公平的，认为“自动履行”是极其困难的。 房地产企业只是申请强制执行。 强制执行会加剧冲突。

对于小区内的私设乱立，小区业主可以作为利益受损的一方向法院提起诉讼，但在很多居民看来，这是全体业主的事件，除非与个人利益发生冲突。 比起“出头辛苦不喜欢”，顶着风建造至少不吃亏。 律师认为业委会和业主大会应该承担原来的角色，维护业主整体的利益。 好的。 大多数情况下，高级社区，业主之间的联系越松，业委员会不是根不开，而是形状越相似。

私建业主运气不好，被告层，似乎不疼也不痒。 根据《北京市都市容环境卫生条例》的规定，逾期未拆除的，建筑物按建筑面积每平方米可以罚款300元以上3000元以下，对构筑物、其他设施的工程成本可以罚款一倍。 对有财力的别墅老板来说，几万元到几十万元的罚款并不抑制它。 印

(网络刘欍)

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名人别墅建设违规频发

今年7月，郭德纲位于泸海庄园的别墅在指圈栅栏上占据了公共绿地。 城管发出《期限修改通知书》。 8月12日，丸栏和相关违规被撤走。

2009年12月，百龙集团的老总孙寅贵把别墅扩建为邻居家的围栏。 接到通报，孙寅贵被要求限期拆迁。 孙子接到拆除命令继续扩建，别墅的违反部分被强制拆除

2008年，电影明星赵文卓和画家方力钧法院控诉。 方力钧扩建别墅，影响赵文卓家的采光。 赵将其告上法庭，要求拆除扩展部分。 方指赵私交乱建。 朝阳法院胜诉赵文卓。

2005年，主持人李湘在别墅私设日光室，因不动产被法庭起诉。 法院判决李湘违反解体。

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