【要闻】上海卢湾率先强征二手房交易20%个税 将覆盖全市

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晨报记者梁文汇叶莺

除了住了五年以上的家庭中唯一的住房，上海的二手房转让所得都严格征收20%的个人所得税。 早报记者知道这项政策昨天在吕湾区率先执行，可能很快就会复盖全市其他区的县。 随着审查的严格实施，“1%或2%审计征税”的政策将成为历史。 昨天，在上海市卢湾区的不动产交易中心办理不动产转让手续的小王很吃惊。 她把发票和说明放在不动产税收办理窗口的员工面前时，员工只是按照惯例对她说:“有住宅的原价证明书吗？ ”。 她漫不经心地回答“不”。

“不，先在对面的数据库里贴上原契税的笔记吧。 ”员工说:“什么时候开始这么严格？ ”吓了一跳。

根据去年8月1日开始实施的二手房个人所得税政策(国家税务总局156号文件)，个人税按“转让所得-住宅原价-转让住宅过程中缴纳的税金及相关合理费用”的20%征收。 根据上海公布的细则，在没有提供完整正确的住房原值证明书的情况下，对无法正确计算住房原值和应纳税额的住宅进行核征税，分为普通住宅、非普通住宅转让收入(交易总额)的1%、2%进行征税。

“‘未提供房子的原价证明书’的细则使这项政策的执行与预想的大不相同。 ”。 汉宇产总经理施宏睿在接受早报记者采访时说，直到昨天，大部分区都按照普通住宅售价的1%或非普通住宅的2%的标准支付了二手房的个人所得税。 交易中心的员工说:“你能提供住房的原价吗？ ”只是例行性地听说。

好像没有前兆，吕湾区交易中心在二手房的个人所得税征收审查之前开始闭口不言。 几乎听到所有的谣言，在其他区交易的买家第一时间的反应是在政策全面执行前很快就交税了。

上海再次确认了细节的征收

昨天，早报记者在卢湾区房地产交易中心大厅看到了上海市地税局发出的《关于个人转让房屋税收征收管理问题的通知》(上海地税所二( 2007)16号)。 该通知要求各区交易中心税务局严格执行去年8月1日开始实施的《财政部、国家税务总局、建设部关于征收个人住房收入个人所得税的通知》，重新解释相关问题。

该通知第三条的确定指出:“未能提供完善的房屋原价证明书意味着……契税征收管理文件中没有上次交易价格等记录。”

这个条款意味着即使购买者不能提供住宅的原价证明书，各区的交易中心也必须通过查询该住宅上次交易的契税征收管理文件来查询住宅的原价。

“其实，不能提供房子的原价证明书是非常少数时间太久的房子交易。 如果是1996年制定登记条例后的交易，任何地区的住宅交易中心都有文件，不可能找不到。 ”。 上海合作律师事务所的卫新律师说，迄今为止以1%、2%执行，其实政策的执行力还不够。

卢湾昨天率先执行了

直到昨天，卢湾区才收到，开始执行《关于个人转让房屋税收征收管理问题的通知》区。 甚至卢湾区交易中心的员工似乎也有点挥手。

昨天在卢湾区交易中心大厅的“房地产政策咨询”窗口，记者咨询员工是否开始执行新政策时，她说得有点无力。 “早上来采取政策的人还有原来的说明，下午刚听说就错了。 新消息今天刚到手头，我现在还在学习。 具体问税收窗口的人。 ”。

“从今天开始严格执行。 基本上所有人都是20%。 自己不能提供，去对面的资料室做笔记”昨天，记者作为普通买家咨询了吕湾区交易中心的“不动产税收办理”窗口的员工，在忙碌中回答了记者。

现场聚集着前来办理手续的购买者，抱怨为什么没有前兆地改变了税收政策。

徐汇黄浦急于末班车

在徐汇区交易中心大厅，来业务的人似乎不比以前多，但他们似乎比之前任意时间办理手续的人更着急。

赵先生星期二刚签订购买合同，2004年卖了花120万元买的房子。 到手的价格是三百万元。 因为数了一半的相关人员，所以他的信息特别相通。 今天早上，他听到个人所得税政策可能有新的变化时，紧张了起来。 如果按2%的售价征收个人所得税，他只需缴纳6万元的个人所得税，但如果是差额的20%，则为40万元，增加了整整34万元。

在徐汇区房地产交易中心大厅，赵先生有时敦促员工尽快完成手续。 记者在旁边细心采访时，小赵几乎用怒吼的口气对记者说。 “别在这里胡说八道。 谁说要严格收20%？ ”。 如果真的严格审查房子的成本，对他的心情的影响似乎真的很大。

在黄浦区交易中心，记者也同样看到了有点着急的买家。 黄浦区交易中心的员工说:“很多买家听到谣言在办理手续。 我听说过政策的一些变化，黄浦区还没有收到确定的通知，他们也在等着。 ”。

据说中介今天或全面执行。

记者从中原地产得到的最新消息显示，截至昨天下午5点，上海地税局的新通知依然只有吕湾区的交易中心，徐汇区和静安区从今天开始执行，长宁区2个月前对2006年8月以后的房地产购买征收20%的税

中介企业预测，由于上海地税局的通知是面向全市各区发布的，各区县不久后很可能会陆续接到通知。

“房地产交易部门在实际操作中实行的二手房转让所得税的法定征收和核征收，两者的税率有很大差异，现在很多中介人在前一个预算中更加核算了其征税方法，采用了其中一种征税方法。 但是，按照新通知执行的话，合理逃税的空之间没有。 ”。 中介企业的人说。

对市场的影响

二手房价格很可能会上涨

4月以来，二手房市场开始变暖。 中介企业和业界人士担心，届时将出台严格审查二手房个人所得税征收的政策，大幅减少二手房交易的活跃性。

上海市合作律师事务所的卫生新律师表示，“出售不动产后1年内重新购买房子的话，可以先支付保证金，支付购买后的退税”的政策虽然不能完全抑制购买自住性和改善型房子的诉讼，但是生活 许多购买者住了五年多后，可能会考虑出售住房交换，不支付同样高额的保证金(和税金同额)。

他进一步分析说，受这项政策影响较大的是最近刚萌芽的投资性诉求，相当一部分房地产投资者因炒作利润变薄而退出住宅市，或放弃短期炒作房地产。

汉宇地产孙文勤说，政策从市中心吕湾、徐汇等区开始，可能是因为中心地区新房多，曾经是投资者的首选地，价格超出了普通商品房的定义范围。 因为这个投资者的利益空之间很大。

上海中原地产研究咨询部的马冀说，这次税金的20%强征很可能是卖方依然转嫁价格，使二手房的卡价格上涨，间接上涨了二手房市场的价格。 特别是在最近供应量一手扩大的地区，附近的二手房客户有可能大幅度分流。

控制“卖房炒股”？

关于新的二手房个人所得税审查的收紧政策，专家推测可能是为了抑制现在大量发生的“出售股票”现象。

“应该说国税总局加强和执行以往的政策，与股市牛逼密切相关。 股票市场的利益回到楼市的情况成交，现在在中原买卖的件数的比例上升了。 新政的迅速颁布，可以理解为政府对现在楼市的宏观调控不满意，担心得到股票市场利益后的资金流入楼市，影响房地产市场前期控制的新成果。 ”。 他会分解的。

上海市合作律师事务所的律师卫新也说，现在少部分房族看到股票市场，出售手中的不动产，将资金投入股票市场的情况屡见不鲜。 “如果严格征收20%的个人所得税，另一方面卖很多房子的人的欲望会大幅减少。 退一步说，他们依然付高额税收炒股，也可以减少一点进入市场的资金。 ”。

信息链接

上海市地税局《关于个人转让房屋税收征收管理问题的通知》(新通知)关于“房屋原价”的规定:

没有提供完全正确的住房原价证明书，意味着纳税人不能提供购房合同、发票或监狱的制造成本、费用支出比较有效的证明书，或者契税征收管理文件中没有交易价格或建设价格、费用支出金额等记录。 纳税人可以提供房屋购买合同、发票或监狱成本、费用支出比较有效的证明书的，或者契税征收管理文件上有上次交易价格或监狱成本、费用支出金额等记录的，应当按照验证征收方法征收个人所得税。

《财政部、国家税务总局、建设部对个人住房收入征收个人所得税的通知》(原通知)对“住房本金”的规定:

纳税人未提供完善、正确的房屋原值证明书，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以对其实行核征税，即纳税人住房转让收入的一定比例确定个人所得税额。

二手房交易计税实例:

征税公式:征税所得=征税所得额×20%

课税所得额=房屋所得转让-房屋原价-合理费用(装修、手续费等)

/小王2004年11月，贷款60万元在上海购买了80万元的二手房，建筑面积80平方米，首付20万元，按20年的等额购买。 当年的利率为5.31%，从2005年3月17日开始银行调整利率上升到6.12%，因此小王从2004年11月到今年7月为34021元(利率为5.31%)+20602元(利率6.12%)=54623元。 另外，2004年公证费200元，判断费600元，维修费10万元。 现在他决定以一百万元的合计金额出售房子。

王先生个人所得税= (转让房屋所得-房屋原价-装修、手续费、贷款利息、公证费等合理费用)×20%=(100万元-80万元-8万元-54623元-200元-600元)×20%=12915.4元

按照目前为止的“不能提供住宅原价证明书”执行的话，80平方米的住宅是普通住宅，收取1%的个人所得税。

王先生应该支付的个人所得税=房价×1%=100万×1%=10000元

两种纳税方法的差额为12915.4元-10000元=2915.4元。

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